Обзор рынка офисных площадей в Кировском районе

Рынок офисных площадей города Иркутска на 80 % представлен предложением из Кировского и Октябрьского районов. Это объясняется их местоположением. Так как в центральной части города Иркутска нет офисных площадей, соответствующим международным классам A и B (исключением может стать проект SMART компании «Философия Города» - планируемый срок сдачи – 3 кв. 2006), то повышенным спросом покупателей пользуются офисные помещения в новых зданиях и квартиры во вторичном жилье на 1 этажах и проходимых местах. Но спрос на такие площади существенно превышает предложение. Этим фактором объясняется активный рост стоимости кв.м. офисной недвижимости:

Предложение офисной недвижимости представлено на диаграмме ниже:

Учитывая, средний срок экспозиции офисных площадей 3-4 месяца, емкость рынка офисов Кировского и Октябрьского районов за 2005 года составит 63-84 тыс. кв.м.  Предложение спроса над предложением составляет около 20 %.

Средняя стоимость офисных площадей, представленных на вторичном рынке недвижимости равна:

Следует отметить, что цены в Кировском районе в среднем на 60 % выше, нежели в Октябрьском районе.

Цена на кв.м. офисной недвижимости зависит от площади:

Высокие цены на площади от 30 до 39 кв.м. объясняются тем, что это в основном 1-комнатные квартиры, переведенные в нежилой фонд. Затем цена кв.м. плавно понижается, пока не достигает площадей от 50 до 74 кв.м. После этого, что очень интересно, цена за кв.м., вновь начинает расти и достигает своего максимума при реализации площадей свыше 100 кв.м. Это объясняется дефицитом таких предложений.

Количество предложений, в зависимости от площади.

В Кировском районе наибольшее количество предложений по офисам, площадью от 50 до 74 кв.м. и площадью от 100 до 199 кв.м., 24 и 22 предложения соответственно.
В Октябрьском районе наибольшее количество предложений по офисам, площадью от 50 до 74 кв.м. и площадью от 75 до 99 кв.м., 17 и 12 предложений соответственно.

Выводы:
1. 80 % офисных площадей представлено в Кировском и Октябрьском районах г. Иркутска
2. В Иркутске существует явный дефицит офисных площадей, так как спрос превышает предложение на 20 %
3. Из-за дефицита предложения цены за кв.м. офисных площадей стабильно растут, со средним увеличением стоимости кв.м. 4,1 % в месяц, что говорит об инвестиционной привлекательности приобретения офисных площадей
4. На рынке не представлено офисных площадей менее 30 кв.м., хотя спрос на такие помещения достаточно высок. Соответственно, минимальная стоимость офиса, учитывая среднюю цену кв.м. и наименьшие  площади предложения составляет:
4.1. В Октябрьском районе – 0,929 млн. рублей
4.2. В Кировском районе – 1,2 млн. рублей
5. Учитывая стоимость офисных площадей в первичном недвижимости (42 тыс. рублей за кв.м в Кировском и 28 тыс. рублей за кв.м. в Октябрьском районе) и стоимость офисных площадей в отдельно стоящих зданиях (54,5 тыс. рублей за  кв.м. в Кировском районе и 35 тыс. рублей за кв.м. в Октябрьском районе) средняя цена кв.м. составляет:
5.1. В Кировском районе – 52 290 рублей;
5.2. В Октябрьском районе – 29 000 рублей.
6. По прогнозам экспертов, в связи с нехваткой предложения цены на офисные площади будут только расти, причем темпы роста сохранятся в течение 1-2 лет.